Χρησιδάνειο Ακινήτου: Πότε η Δωρεάν Παραχώρηση Μπορεί να Φέρει Φορολογικές Επιβαρύνσεις

Η δωρεάν παραχώρηση ακινήτου μέσω χρησιδανείου αποτελεί μια συνηθισμένη πρακτική μεταξύ συγγενών, φίλων ή ακόμη και εταιρειών προς στελέχη και συνεργάτες. Παρότι πολλοί θεωρούν ότι πρόκειται για μια «ασφαλή» λύση χωρίς φορολογικές συνέπειες, στην πράξη απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή, καθώς οι φορολογικές αρχές εξετάζουν πλέον ουσιαστικά το πραγματικό περιεχόμενο της σχέσης και όχι μόνο τον τίτλο της σύμβασης.

Τι είναι το χρησιδάνειο

Το χρησιδάνειο αποτελεί αστική σύμβαση με την οποία ο ιδιοκτήτης παραχωρεί τη χρήση ενός ακινήτου χωρίς αντάλλαγμα και με υποχρέωση επιστροφής του ακινήτου μετά τη λήξη της συμφωνίας. Σε αντίθεση με τη μίσθωση, δεν υπάρχει ενοίκιο ή άλλη οικονομική αντιπαροχή.

Ωστόσο, το γεγονός ότι μια παραχώρηση χαρακτηρίζεται ως «δωρεάν» δεν σημαίνει αυτόματα ότι είναι και φορολογικά ουδέτερη. Η φορολογική διοίκηση μπορεί να εξετάσει εάν στην πραγματικότητα υποκρύπτεται μίσθωση, παροχή σε είδος ή άλλη μορφή οικονομικού οφέλους.

Διαφορά χρησιδανείου και δωρεάν παραχώρησης

Στην πράξη συχνά συγχέονται οι έννοιες του χρησιδανείου και της δωρεάν παραχώρησης χρήσης ακινήτου.

Από νομικής πλευράς, το χρησιδάνειο είναι η σύμβαση που ρυθμίζει τη δωρεάν χρήση. Φορολογικά όμως, η δωρεάν παραχώρηση ακινήτου αντιμετωπίζεται αυτοτελώς από τον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, ανεξάρτητα από τη μορφή της συμφωνίας. Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και χωρίς μίσθωμα, μπορεί να προκύπτει τεκμαρτό εισόδημα για τον ιδιοκτήτη.

Το τεκμαρτό εισόδημα 3%

Σύμφωνα με το άρθρο 39 του ΚΦΕ, στις περιπτώσεις δωρεάν παραχώρησης ακινήτου υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα ίσο με το 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Για παράδειγμα, αν παραχωρείται δωρεάν διαμέρισμα αντικειμενικής αξίας 180.000 ευρώ, ο ιδιοκτήτης ενδέχεται να φορολογηθεί για τεκμαρτό εισόδημα 5.400 ευρώ, ακόμη και αν δεν εισπράττει πραγματικό ενοίκιο.

Πότε υπάρχει απαλλαγή

Η βασικότερη εξαίρεση αφορά τη δωρεάν παραχώρηση κύριας κατοικίας από γονέα σε παιδί ή αντίστροφα, για ακίνητο έως 200 τ.μ., υπό την προϋπόθεση ότι η παραχώρηση δηλώνεται σωστά στις φορολογικές δηλώσεις.

Σε διαφορετικές περιπτώσεις — όπως παραχώρηση σε φίλο, συνεργάτη ή τρίτο πρόσωπο — η απαλλαγή δεν εφαρμόζεται και το τεκμαρτό εισόδημα υπολογίζεται κανονικά.

Εταιρικά ακίνητα και παροχές σε είδος

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν ακίνητο εταιρείας παραχωρείται σε εργαζόμενο, διαχειριστή, μέτοχο ή εταίρο.

Αν η χρήση εξυπηρετεί προσωπικές ανάγκες του προσώπου που το χρησιμοποιεί, η φορολογική διοίκηση μπορεί να θεωρήσει ότι πρόκειται για παροχή σε είδος, η οποία φορολογείται επιπλέον. Αυτό παρατηρείται συχνά σε οικογενειακές επιχειρήσεις ή εταιρείες ακινήτων όπου ακίνητα χρησιμοποιούνται χωρίς σαφή επαγγελμαική αιτιολόγηση.

Συνήθη λάθη που δημιουργούν κινδύνους

Τα συχνότερα προβλήματα που εντοπίζονται σε φορολογικούς ελέγχους είναι:

• μη δήλωση δωρεάν παραχώρησης στο Ε2,

• λανθασμένη δήλωση φιλοξενίας αντί δωρεάν παραχώρησης,

• χρήση χρησιδανείου για απόκρυψη πραγματικής μίσθωσης,

• έλλειψη επαρκούς τεκμηρίωσης της σχέσης μεταξύ των μερών,

• μη αναγνώριση παροχής σε είδος σε εταιρικές περιπτώσεις.

Σε περίπτωση ελέγχου, η ΑΑΔΕ μπορεί να επαναχαρακτηρίσει τη σχέση και να επιβάλει φόρους, πρόστιμα και προσαυξήσεις.

Τι πρέπει να προσέχουν ιδιώτες και επιχειρήσεις

Πριν από οποιαδήποτε δωρεάν παραχώρηση ακινήτου, είναι σημαντικό να εξετάζονται:

• η σχέση μεταξύ των συμβαλλομένων,

• η διάρκεια της χρήσης,

• η ύπαρξη ή μη οικονομικού ανταλλάγματος,

• η ορθή φορολογική απεικόνιση στις δηλώσεις,

• η επαρκής τεκμηρίωση της συμφωνίας.